项政办〔2019〕60号

 

项城市人民政府办公室

关于印发《项城市老旧小区改造提升工作导则

（试行）》的通知

 

各街道办事处，市人民政府各部门：

现将《项城市老旧小区改造提升工作导则（试行）》印发给你们，请结合各自实际，认真贯彻执行。

 

2019年11月25日

 

项城市老旧小区改造提升工作导则（试行）

 

1 总  则

1.1为有序推进项城市老旧小区改造提升工作，改善老旧小区居民生活环境和居住环境，提高居住的安全性和舒适性，制定本导则。

1.2本导则适用于按照《项城市老旧小区改造工作的实施意见》要求开展的老旧小区改造提升活动，其中老旧小区是指2000年以前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全、群众反映强烈的住宅小区。除棚改项目外，其他住宅小区改造提升可以参考使用。

1.3老旧小区改造提升应当与“三城联创”、海绵城市建设、城市规划相结合，充分考虑街区风貌、建筑历史、社区文化、城市色彩等因素，以及考虑改造方案对小区的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能的影响，必要时可请专业机构进行检测或评估。

1.4老旧小区改造提升应结合市、街道、业主（房屋所有权人）权利和义务，充分听取各方建议，实现共同缔造。

1.5老旧小区改造提升应按照“一院一策”，分类实施、统筹推进。

1.6老旧小区改造提升涉及的设施和部位，应当符合国家现行有关标准和规范的规定，并应结合实际落实海绵城市建设要求。

1.7改造提升项目应满足本导则中的基础性改造提升标准。个别项目根据辖区实际和项目特点，可以在满足基础性标准后，按照优化标准提升。

2 基础性提升内容和标准

2.1基础设施部分

2.1.1排水系统

2.1.1.1排水系统未实现雨污分流的，应当重新铺设排水管网，实现雨污分流。

2.1.1.2建筑物外立面雨水管网应查看固定卡、扣牢固程度，需要更换、加固的及时修复。

2.1.1.3排水系统末端应接入市政雨水管网，不得接入市政排污管网。

2.1.1.4硬化路面、场地时应以排水口、井为低点，设计地面雨水自流坡度。

2.1.2排污系统

2.1.2.1查看现有化粪池、排污管道完好情况，对破损管道进行更换或维修。

2.1.2.2排污系统末端应接入市政排污管网。

2.1.3专业经营设施

2.1.3.1对供电线路、电表箱体损坏部位进行修复或更换，显著位置设置安全标识。

2.1.3.2对电表、线路接口等箱体表面进行粉刷。箱体颜色应当与小区建筑物外墙、公共楼梯内墙色彩协调。

2.1.3.3供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备应实行分户计量、分户控制。

2.1.3.4梳理通信、有线电视管网线路，清理无效、废弃管线，按线路类型捆扎或使用桥架等规整在用线缆。

2.1.4小区交通系统

2.1.4.1现有道路未硬化的，应当采取水泥路面或沥青路面进行硬化。

2.1.4.2现有道路已经硬化，破损面积在60%以上的，应当重新铺设，其他以修复为主。

2.1.4.3路面修复应当与现有路面材质、色彩保持一致。改造提升后道路应满足平整畅通，无破损、缺失、坑洼、裂缝、脱落。

2.1.5社区活动场地

2.1.5.1硬化现有活动场地。

2.1.5.2维修健身器材、休闲座椅设施，更换破损、无法使用的健身器材、休闲座椅设施。

2.1.6小区标识系统

2.1.6.1以地名办命名名称设置小区门牌。

2.1.6.2按照统一排列顺序、样式设置楼栋号牌和单元门牌。

2.1.6.3设置小区机动车和非机动车行驶标识牌。

2.1.6.4在小区内部通道旁设置安全标识牌。

2.1.7小区安全防范系统

2.1.7.1对现有单元防盗门、单元入户门漆面脱落、锁具损坏、玻璃缺失等进行维修、更换。

2.1.7.2现有消防设施设备应当具备正常使用条件，消防通道畅通，标识清晰，无占用。消防设施设备缺失的，应予以补齐。

2.1.7.3小区无监控设施的，依托平安建设、社区监控系统统一规划增设。

2.1.8小区封闭系统

2.1.8.1对小区围墙进行检查，对损坏、缺失部位进行修补。墙体缺失、地基沉降严重的，重新修建。

2.1.8.2围墙临主要市政道路的，围墙色彩应当与街区色彩保持一致。

2.1.8.3小区出入口无大门出入设施的，根据小区现有条件，新建大门。

2.1.8.4现有大门设施缺失、破损的，对缺失、损坏部分进行维修或更换。

2.1.9小区照明系统

2.1.9.1庭院照明不满足现行国家住宅区照明设计规范的，应当按照规范设计补齐照明设施。照明设施应完好、数量充足，布设合理。

2.1.9.2原有照明系统中的灯具、灯座、灯杆出现损坏缺失的，予以更换。

2.1.10小区人行系统

2.1.10.1对小区内无障碍通道扶手、公共楼梯扶手、坡道扶手破损部分进行维修。

2.1.10.2加固各类扶手松动点、位。漆面脱落的，予以粉刷。

2.1.10.3修复楼梯、坡道破损部位。

2.1.10.4小区车行道路两侧人行道路应当予以硬化，硬化材料应当以实用、适用为主。

2.1.11建筑外观和色彩

2.1.11.1修复建筑物外立面破损、脱落部位，清除污迹、乱贴、乱涂、乱画现象。

2.1.11.2对单元内部墙体、楼梯间进行粉刷，颜色应简单大方。

2.1.11.3维修建筑物外立面公共部位门窗破损部位，做到安装牢固、关闭严密、完整无变形。

2.2居住环境部分

2.2.1违章建筑、临时建筑清理

2.2.1.1通过查阅原规划图纸等方式确定是否存在违章建筑（私搭乱建）、临时建筑，建立违章建筑、临时建筑工作台账。

2.2.1.2违章建筑、临时建筑包括各类简易棚、简易房阳光房、钢结构架（棚）、加盖房屋等。

2.2.1.3依照台账清理拆除违章建筑、临时建筑。

2.2.1.4拆除违章建筑时，应当严格按照施工作业规范制定拆除方案，确保拆除工作安全。

2.2.2构筑物清理

2.2.2.1老旧小区改造提升构筑物清理以附着在建筑物本体、外立面的设施为主。

2.2.2.2规整空调室外机管道走向，加固空调支架松动部位，管线整齐、无安全隐患。

2.2.2.3加固排烟管道固定部件，清理管道污渍，维修破损部位。

2.2.3杂物及广告清理

2.2.3.1老旧小区改造提升杂物及广告清理部位主要包括建筑物外立面、单位内墙体、入户门（楼梯间）、建筑物楼顶、小区内公共场地、小区内部各类牌（栏）等部位。

2.2.3.2杂物清理应当达到楼梯间无杂物占用、楼顶无杂物堆积、院内无杂物存放（长期）。

2.2.3.3全面清理小区范围内各类小广告。

2.2.4消防通道及公共场地清理

2.2.4.1消防通道被占用的，应当予以清理，确保畅通。

2.2.4.2消防通道清理后，应使用专用颜色标注，显著位置印制警示标识。

2.2.4.3公共区域、共有车位中存在地锁、地桩、隔离柱等方式占用或隔离设施设置不规范的，应当予以拆除或重新设置。

2.2.4.4公共区域、共有车位存在废弃机动车或非机动车长时间占用的，应通知所有人腾移。

2.2.5小区绿地改造提升

2.2.5.1老旧小区绿地改造提升后总体绿化面积、绿化率指标不低于改造提升前。

2.2.5.2对绿地空余部位补栽补种绿植，对树木、灌木进行修剪，去除枯枝死苗。

2.2.5.3硬化绿地内人行道路，硬化或绿化绿地内黄土裸露部位。

2.3功能设施完善

2.3.1根据小区实际情况，规划机动车停车位标识标线，划定非机动车停车区域。

2.3.2设置小区公示牌（栏）和火灾疏散示意图。

2.3.3对小区物业管理用房破损部位进行维修，满足正常使用。

2.3.4取消、封闭楼体垃圾道，按标准配建垃圾收集点，设置统一规格的密封式垃圾桶（箱），环卫设施齐全，设置垃圾分类标识，垃圾分类处理；垃圾日产日清，无垃圾外溢现象。

2.4物业管理提升

2.4.1组织业主成立业主大会，选举业主委员会。物业管理区域（小区）内业主人数少于100人的，经业主共同决定，可以不成立业主大会，由业主共同决定小区决策事项。

2.4.2老旧小区改造提升工作完成前，应指导、监督业主选聘专业化物业服务企业，签订物业服务协议，确定服务内容和物业服务费用标准。

2.4.3经指导、监督，未能选聘专业化物业服务企业实施物业管理的，可通过征求业主意见、张贴公告等方式，由街道办事处（社区）采取分项委托、捆绑打包方式委托专业化物业服务企业接管。

2.4.4街道办事处（社区）采取分项委托、捆绑打包方式引入专业化物业服务企业时，应当向业主公示服务内容和物业服务收费标准。

3 优化性提升内容和标准

3.1排水系统

3.1.1重新设计铺设排水管道，实现雨污分流，满足小区最大降水排放要求。

3.1.2屋面排水管网应与院内地下雨水管网直连，不出现地面径流排水。

3.1.3排水系统管道等材料材质应满足耐腐性和耐久性要求。

3.1.4规模超过8万平方米的小区，结合排水系统建设雨水收集设施，提高雨水利用效率。

3.1.5屋面防水或外墙防水出现渗漏的，重新铺设防水层。

3.2排污系统

3.2.1现有排污系统不满足密闭排放条件的，应实现露天直排管道入地。

3.2.2现有排污管道不满足最大排污量需要的，重新设置排污管道。

3.2.3更新或新增小区内化粪池，设计容量应满足现有小区最大需求量。

3.2.4非住宅（餐饮）房屋排污管道与居民排污管道进行分离改造。

3.3供电、弱电系统

3.3.1供电、通信等箱体破损的，进行更换。

3.3.2小区内部悬空供电线路、通信线路和有线电视线路进行线缆入地改造。

3.3.3单元内部入户供电线路、通信线路和有线电视线路进行入墙、入管改造。

3.3.4通信线路改造后，符合线路共享条件。

3.4小区交通

3.4.1现有道路路面破损面积超过40%的，对路面进行重新铺设。

3.4.2小区道路、活动场地、单元入口之间增设无障碍设施，满足无障碍通行要求。

3.4.3维修或重新铺设后，路面完好率达到100%，道路无接口、无低洼不平、无异色补丁。

3.5绿地及活动场地

3.5.1结合小区绿化升级、道路改扩建等，利用绿化间隙、道路空间、楼前空地增设活动场地。

3.5.2活动场地应设置不同功能区，活动设施安全健康，满足不同层次群体需求。

3.5.3活动场地色彩符合健康、运动、和谐特色，不同功能区有色彩区分、使用区分。

3.5.4根据小区现状条件，提高植物配置水平，结合乔、灌、草特点进行改造，增强可观赏性，满足居民户外活动遮阳需要。

3.5.5结合小区建筑风貌和绿地面积，增设亭、廊、假山等景观小品。

3.5.6绿地内人行道路釆用草坪砖或透水砖铺设。

3.6小区标识

3.6.1同一小区内，楼栋门牌样式、色彩应当一致，悬挂位置高度统一，悬挂位置应当无遮挡、宜识别，单元排序应当具有规律性。

3.6.2小区交通标识按照车行速度、禁止鸣笛、楼栋指向等内容分项设置。

3.7安全防范设施

3.7.1小区安防系统实现大门入口、单元入口、视频监控联动，视频监控无死角。

3.7.2无单元防盗门、单元入户门的，征得业主同意，予以新装。

3.7.3现有小区监控系统存在监控盲点或监控记录保存时长不符合要求的，增设监控点位，扩展存储介质。

3.7.4具备设立监控值班室条件的，以小区为单位，独立建设小区监控系统。

3.7.5老旧小区改造大门及人行出入口时，具备实行人车分离出入的，采取人车分离方式设置出入口出行系统。

3.7.6大门出入口控制系统实行智能化控制出入。小区车辆出入控制系统符合智能化控制条件。

3.7.7大门及主要围墙改造后，能彰显老旧小区建筑历史特色，特征显著，围墙安全牢固、整洁美观，与小区外观风貌保持一致。

3.7.8小区围墙破损严重需重新建设的，主要临街围墙可以采取墙体、墙柱、栏杆组合的方式实施改造，满足拆墙透绿要求。

3.7.9楼梯间有效疏散宽度符合消防要求，防火门开启方向符合规定。

3.7.10整修公共楼梯踏步和扶手，确保楼梯踏步及扶手安全稳固、构件完备、外观整洁。

3.8其他配套设施

3.8.1更新照明系统时，系统采用太阳能、LED等新型绿色节能灯具。根据需要实施照明节能改造和夜景亮化提升，能满足夜间居民通行需求。

3.8.2对无市政供热设施小区，新增供热设施或与市政管网连接。

3.8.3对无外墙保温设施的建筑，增加外墙保温设施。

3.8.4供热设施改造或新装、增加外墙保温设施，应与老旧小区改造提升同步推进。

3.8.5采取业主自建、第三方联建等方式，新建电动汽车充电桩。

3.8.6如果条件允许，经业主同意，利用小区场地新建立体停车设施。

3.8.7检查修缮小区公共部分原有消防设施，保证其完好、有效。小区公共部分未设置消防设施的，应按照有关消防技术规定增设相应消防设施。

3.8.8未配备电动自行车集中充电设施的，进行补建。对现有电动自行车充电设施满足不了小区需要的，增设充电设施。

3.8.9小区无物业管理用房的，结合小区实际，征求业主意见后增设物业管理用房。

3.8.10按照小区公示牌（栏）、消防设施平面图、火灾疏散示意图、文化宣传栏、健康教育专栏等不同使用功能属性，统一设计小区内各类牌（栏）。

3.9建筑外观

3.9.1建筑物外立面破损面积超过40%或污染面积超过40%的，整体重新修复、粉刷外立面。

3.9.2单元内部墙体刷新后，印制文明城市、居民公约社会主义核心价值观宣传标语、图案。

3.9.3建筑物外立面公共部位门窗破损比例超过40%的，予以更换维修，样式统一。

3.10违章建筑、构筑物清理

3.10.1违章建筑、临时建筑清理彻底，构筑物整齐规范，无杂物和小广告。

3.10.2消防通道标识清晰，无占用情况。

3.10.3封闭阳台、外廊及户外防盗网（窗）、晾晒架、遮阳棚安装符合建筑设计要求和管理规定，样式、规格、色调、材质相对统一；防盗窗不突出建筑物外墙面。

3.10.4统一设置空调外机冷凝水管，规范安装位置，增设空调室外机机罩，样式美观整齐。

3.10.5清理违章建筑、临时建筑后腾出的场地，优先安排为绿化或居民活动场地。

3.11海绵建设

3.11.1应因地制宜的引入海绵城市理念，充分考虑老旧小区海绵建设实际改造难度与居民使用需求，综合通过“渗、滞、蓄、净、用、排”，根据实际情况进行改造，改造后要便于小区物业后期管理及设施维护。

3.11.2有条件的小区道路宜采用透水路面，小区广场、机动车停车位等应采用植草砖等透水性铺装材料铺设。

3.12便民服务设施

3.12.1新增老年活动中心、日间照料中心、图书室等便民设施。

3.12.2建立便民服务设施使用和日常管理制度。

3.12.3健身器材按照使用群体、健身类型设置，其中健身器材种类不少于五种，数量能够满足居民正常使用。

3.12.4根据小区实际情况，可采用新建、改建或扩建的方式提供社区党建活动用房。

3.13物业管理

3.13.1组织业主成立业主委员会，并在主管部门备案。

3.13.2组织业主选聘专业化物业服务企业进驻提供物业服务，签订物业服务协议。

3.13.3物业服务费用标准明确，交费主体责任清晰，业主承担物业服务费用收缴率超过90%。

4 组织实施

4.1各街道办事处按照老旧小区标准，确定辖区老旧小区数量。

4.2按照三年全面完成计划，制定老旧小区改造提升计划台账。

4.3老旧小区改造提升前，应征求小区业主意见，科学制定工作方案。

4.4老旧小区改造提升实施方案应与文明城市创建工作衔接，统一设计规划。建筑色彩、主要施工材料应按照“路院结合、内外结合”的原则体现连续性。

4.5老旧小区改造提升，应当与外墙保温施工、新增供热设施、电线入地等工程统筹推进，避免重复施工。

4.6老旧小区改造提升实施单位应建立安全施工规章制度，落实安全生产责任制，明确安全生产责任人。改造提升工程开工后，实施单位应落实建设工程施工扬尘治理要求，宜起尘扬沙施工作业，应采用湿式作业法。

4.7可以按照集中实施或街道组织的方式制定辖区老旧小区改造提升实施方案。

4.8实施方案应包括方案评审、改造提升内容和标准、工程招标和监理、竣工验收、决算审计等内容。可根据实际情况，采取统一标准、集中办公、会议联审等方式统筹推进。

4.9改造提升工程竣工后，应按照改造提升工作计划和相关技术标准规范，组织相关单位进行验收，对存在问题进行整改，保证工程质量，确保改造提升一个、合格一个、交付一个。

4.10老旧小区改造提升完成后，实施单位应将改造提升工程涉及的设施清单、质量维保协议等内容，向物业服务企业移交，签订日常管理养护方案，明确日常管养责任。

4.11各街道办事处应制定老旧小区物业管理方案，明确业主、物业服务企业、街道办事处的权利、责任和义务，建立老旧小区物业管理长效机制。

4.12各街道办事处应将改造提升小区的改造项目、施工单位、工作内容、承诺标准、管维单位等数据信息化，采取定期、不定期方式进行监督检查或抽查，建立老旧小区改造提升监督机制，防止问题反弹。